A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS NA “NOVA” LEI DO INQUILINATO (2ª PARTE)

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Agora que já entendemos a diferença entre contratos de locações verbais e escritos, e contratos de locação por tempo determinado e indeterminado, podemos nos aprofundar sobre alguns aspectos e características dos contratos de locação, especificamente nos firmados por tempo determinado que são os mais comuns e possuem mais detalhes.

Uma das primeiras informações que precisamos ter em mente a partir de agora é que a Lei 8.245/91 faz uma distinção nos contratos de locação por tempo determinado, a respeito de sua duração, em seus artigos 46 e 47. É o que passaremos a explicar agora.

Haverá uma diferença na forma de encerramento do contrato, dependendo de o prazo da locação ser igual ou maior do que 30 (trinta) meses, ou seja, dois anos e meio.

Antes de falar desta diferença precisamos primeiro relembrar dois aspectos que dissemos na 1ª parte de nossa conversa, resumidamente.

1) Se o contrato tem tempo determinado, o proprietário não poderá pedir a devolução do imóvel ao locador antes do final do prazo estipulado (salvo exceções), sem que tenha de restituir a ele valores devido a esta quebra do contrato.

2) Quando se encerra o prazo de um contrato por tempo determinado sem que o locador peça o imóvel de volta e sem que o locatário o devolva, entende-se que passou a ser um contrato por tempo indeterminado.

Sabendo disso, podemos agora prosseguir.

TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES

Se o tempo de locação que foi combinado em contrato entre o proprietário e o inquilino é de trinta meses ou mais (dois anos e meio ou mais), terminado este prazo, encerrou-se o Contrato de Locação sem que o locador precise avisar o locatário disso.

Mas sabendo que no silêncio de ambos, o Contrato passaria a ser por tempo indeterminado, se o proprietário deseja a desocupação do imóvel, terá de notificar para que o inquilino desocupe o imóvel dentro de 30 (trinta) dias após a data ajustada de término da locação. Isso é importante entender porque antes deste prazo o proprietário não poderá pedir o imóvel (é por tempo determinado). Mas após o término do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel sem motivo algum, baseado apenas no término do contrato. Mas repetimos, deve pedir dentro dos 30 dias posteriores ao término do prazo estipulado.

Se dentro deste prazo de trinta dias o locador não manifestar seu interesse e providenciar para que o locatário desocupe o imóvel, a locação passará a ser por tempo indeterminado, já a partir do primeiro dia posterior à data prevista no contrato firmado. Em termos práticos, recomenda-se que o locador notifique o locatário antes do término do contrato, para evitar esta situação de ele permanecer na posse do imóvel por mais de trinta dias depois do término do prazo, para que não se torne contrato por tempo indeterminado.

Você pode estar se perguntando: Mas se o contrato é por tempo determinado não poderá encerrar o contrato antes da data que foi combinada! E a resposta é bastante simples: O locador não está encerrando o contrato. O inquilino poderá permanecer no imóvel até a data do fim do contrato. O que o proprietário está fazendo é notificar o locatário de que o prazo do contrato está se encerrando, que não tem interesse em continuar com a locação, e que deseja que nos 30 dias após a data do fim do contrato ele desocupe o imóvel. Esta forma é justa e recomendável, pois dá mais tempo ao locatário de encontrar outro lugar para residir que não apenas os trinta dias após o prazo do contrato.

Nos casos de locação por tempo indeterminado (ou no caso de um contrato por tempo determinado que venha a se tornar em contrato por tempo indeterminado), como dissemos na primeira parte desta postagem, o locador poderá pedir o imóvel a qualquer tempo, sem necessidade de haver motivação para tanto (é o que se chama de “denúncia vazia”), bastando notificar o locatário de seu desejo em um prazo de 30 dias antes da efetiva desocupação – é o que está estipulado no art. 6º da Lei 8.245/91.

TÉRMINO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO INFERIOR A 30 MESES

Mas aqui falamos nas locações por tempo determinado com prazo igual ou superior a 30 meses. Isto porque se a locação tiver prazo inferior a 30 meses existem algumas diferenças sutis:

Quando é encerrado o prazo do contrato de locação por tempo determinado inferior a 30 meses, automaticamente o contrato se torna por tempo indeterminado. Isso não acontecia no prazo superior a 30 meses, quando somente se tornava por tempo indeterminado no caso de ambos – locador e locatário – não se manifestarem sobre o destino da locação dentro de 30 dias após o término do prazo.

Mas a lei 8.245/91 diz que neste caso específico de locação por tempo indeterminado – que se formou de um contrato com prazo de menos de 30 meses – não se obedecerá à regra de que poderá o proprietário pedir o imóvel através de denúncia vazia (a qualquer tempo, sem motivo, bastando notificar o inquilino). É uma exceção à regra! Neste caso, os únicos motivos que poderão permitir o locador de pedir o imóvel de volta seriam os mesmos de um contrato de locação por tempo determinado (veja a primeira parte de nossa conversa) e mais alguns, a saber:

Extinção do Contrato de Trabalho, se a Ocupação do Imóvel pelo Locatário era relacionada com o seu Emprego

Se o contrato de locação era devido ao emprego do inquilino, especificamente naqueles casos em que o inquilino trabalha para o locador, e o imóvel é utilizado por este empregado para moradia enquanto permanece trabalhando para este. Se o prazo da locação se encerrar, e o locatário não estiver mais trabalhando com o locador, este poderá pedir o imóvel de volta, pois não existe mais nenhuma relação entre os dois.

Se o locador for utilizar o imóvel

Muitas vezes, o proprietário tem a intenção de voltar a utilizar o imóvel para sua moradia. Neste caso ele poderá pedir o mesmo de volta para o inquilino, após ele se tornar contrato por tempo indeterminado. Importante frisar que o artigo que passa esta informação acrescenta que não apenas para o próprio locador, mas para seu cônjuge (marido ou esposa) ou companheiro. Nestes casos ele poderá pedir o imóvel de volta. Mas caso não o utilize para este fim, o locatário poderá pedir posteriormente indenização ao locador, por este ter se utilizado de um motivo infundado para recuperar o imóvel, podendo até mesmo pedir para voltar a utilizar o imóvel. Apenas mais um detalhe importante: o locador também poderá pedir de volta o imóvel para a utilização por seus pais e filhos. Mas para estes, nem eles nem seus cônjuges poderão possuir imóvel próprio. Se possuírem, este não será um motivo válido para o pedido da rescisão do contrato e devolução do imóvel

Para demolição e edificação licenciada, para a realização de obras aprovadas pelo poder público ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão

Estes casos, apesar de parecerem complexos, são bem simples. Se o proprietário for demolir o prédio ou construir algo no terreno, poderá pedir o imóvel de volta, desde que a construção ou demolição seja já licenciada. Tanto se não possuir já a licença da prefeitura para a construção/demolição, como caso não venha a realizar elas posteriormente, o inquilino poderá pedir tanto a indenização como voltar a residir no imóvel, mais os prejuízos que sua retirada indevida tiverem provocado.

No caso de obras aprovadas pelo Poder Público não é diferente. Mas estas obras deverão aumentar a área construída em no mínimo 20% (vinte por cento). Assim, não é qualquer obra aprovada pelo poder público que poderá conceder ao proprietário recuperar o imóvel. Deverá obrigatoriamente aumentar a área do mesmo. A diferença entre este caso e o anterior é que no primeiro a obra é realizada pelo proprietário, nesta segunda, será realizada ou exigida pelo Poder Público.

Por último, e mais simples, se o imóvel passará a ser utilizado como Hotel ou Pensão. E é claro que neste caso deverá ser comprovado este fato documentalmente, não bastando apenas a declaração do proprietário disto.

SE A VIGÊNCIA ININTERRUPTA DA LOCAÇÃO ULTRAPASSAR CINCO ANOS

Este é o caso mais comum. Havia um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses. Digamos, para exemplificar, que era um contrato de 24 meses (dois anos). O contrato se tornou, automaticamente em contrato de locação por tempo indeterminado um dia após completar 2 anos, tendo todas as ressalvas acima para que o proprietário o recupere do locatário. Mas se o locatário permanecer residindo no imóvel, quando se completar 5 (cinco) anos da ocupação por este inquilino, ou seja, 3 anos após ele se tornar contrato por tempo indeterminado, o proprietário poderá pedir a devolução do mesmo por denúncia vazia. Simples assim. Ao completar 5 anos de ocupação ininterrupta, ou seja, sem que o locador venha a residir em outro lugar e depois retorne ao imóvel, o proprietário poderá pedir a rescisão do contrato de locação e sua devolução sem apresentar qualquer razão específica, a não ser esta mesma.

Bem, aqui encerro minha contribuição através deste blog sobre os contratos de locação de imóveis. O assunto possui muitas mais informações, mas deixarei para outra oportunidade, a fim de que possamos a partir de agora abordar novos assuntos que venham a interessar os leitores.

Um abraço, e fiquem bem!

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51 comentários

  1. boa tarde!
    Tenho uma dúvida, fiz um contrato de aluguel por um período de 30 meses e estou apenas 06 meses na casa.

    Proprietário pediu a casa.

    Posso pedir indenização?

    1. Prezada Andrea.
      Se você tem cumprido as cláusulas do contrato, e está com o pagamento dos aluguéis e encargos em dia, na realidade você não tem obrigação de sair do imóvel, como expliquei em minha publicação. Isto porque você tem a justa expectativa de permanecer no imóvel pelo prazo combinado no contrato, ou seja, pelos 30 meses. A não ser que exista alguma cláusula no contrato prevendo a possibilidade de ser pedido o imóvel antes.

      Na verdade, no caso de ser o proprietário que pede o imóvel antes do final do contrato, não há a possibilidade da aplicação da multa contratual diretamente (pois ela se refere ao inquilino entregar antes do fim do prazo).

      As instruções que damos a nossos clientes nestes casos são de se recusar a sair (repito, desde que esteja cumprindo todas as cláusulas do contrato, inclusive os pagamentos do aluguel e encargos, como condomínio e impostos, se for o caso, e não exista cláusula permitindo ao proprietário pedir o imóvel após determinado prazo – o que é questionável). Não assine nada que ele venha a levar para você assinar.

      Caso ele insista e você decida atender ao pedido dele, poderá pedir indenização pelos gastos com a mudança e até mesmo eventual reforma no imóvel onde irá morar, pois se ele não quebrasse o contrato você não teria estes gastos. Mas isto somente judicialmente, por isso, nesse caso, guarde todos os comprovantes para posteriormente pedir esta indenização. Também é possível danos morais, dependendo do caso em particular.

      Esta questão um advogado poderá auxiliar você sobre a possibilidade ou não.

      Obrigado pela confiança, e seja sempre bem vinda!

  2. Prezado Marcelo,

    O apartamento da minha mãe esta alugado por 30 meses, ela esta internada em uma clinica com alzheimer , não estou conseguindo pagar mas a clinica, posso podeir o apartamento dela antes do termino do contrato , preciso que ela seja cuidada em sua própria casa. estamos em setembro e vou precisar do apartamneto em dezembro, consigo solicitar a saida do inquilino, com bastante prazo ?

    1. Prezada Keyla,
      Infelizmente, para o locador, a previsão de locação por tempo determinado concede o direito ao locatário (inquilino) de permanecer no imóvel pelo tempo que foi colocado no contrato.
      Como em algumas respostas que dou em meu site, a opção mais viável é tentar um acordo com o inquilino para que ele desocupe o imóvel antes, pagando a ele uma multa equivalente ao tempo que resta do contrato. Mas esta situação somente no caso de o inquilino concordar. Isto porque não haverá como entrar com uma Ação de Despejo baseado nesta necessidade.
      E também é importante salientar que ainda que ele concorde, deverá ser dado um tempo razoável (geralmente 30 dias) para que ele encontre outro imóvel para locar e se mudar. Caso ele aceite, recomendo que faça tudo isto por escrito (principalmente a concordância do inquilino em desocupar o imóvel).

  3. Bom dia Marcelo,

    tenho uma duvida de como devo proceder: tenho um imóvel alugado por 12 meses e após três meses de contrato o inquilino resolveu devolver o imóvel. Ele me avisou com 30 dias de antecedência conforme solicitado no contrato mas na data que ele disse que devolveria o apartamento ele não devolveu. Já se passaram 15 dias , ele sempre me passa uma nova data mas chega no dia e ele não entrega o imóvel. Tem algo que eu possa fazer ?

    1. Prezada Rebeca,
      Em primeiro lugar, eu teria de saber como se deu este pedido de devolução do imóvel (se por escrito ou apenas verbalmente). Isto é importante para verificar se há como efetuar alguma medida, como, por exemplo, o despejo.
      Também é importante saber se já foi realizada a rescisão do contrato de locação ou se ele ainda está ativo.
      Se ele pediu por escrito, há como alegar a rescisão do contrato de locação, e solicitar o despejo do inquilino, uma vez que não cumpriu com o acordado. Caso contrário, na próxima vez, reduza a termo (escreva para que ele possa assinar) os termos da desocupação, com valor de multa por rescisão antecipada do contrato, se for o caso, e data prevista para a desocupação. Somente com um documento deste tipo você conseguirá demonstrar, em uma Ação de Despejo, que o contrato foi rescindido antecipadamente por iniciativa do inquilino e, assim, buscar seus direitos.
      Veja, o principal a ser sabido em toda situação de locação é se existem provas documentais (escritas) das alegações das partes. Além disso, apenas a análise se a situação de fato está de acordo com a legislação.
      Espero ter ajudado.
      Se possuir mais dúvidas, por favos, entre em contato por e-mail.
      Cordialmente.

  4. Ola aluguei um apartamento com prazo de 12 meses, meu contrato encerra dentro de um dia e a proprietária quer que eu desocupe imediamente, sendo que nao assinei nem recebi comunicado algum. Gostaria de saber o prazo que tenho para desocupar o imovel ? Grata desde ja

    1. Prezada Maira,
      No seu caso, você tem o direito de ficar no imóvel até o último dia do vencimento do contrato. É obrigação do locador comunicar o interesse de reaver o imóvel em contratos com prazo determinado inferior a 30 meses. E esta comunicação deve ser feita anteriormente ao fim do contrato (como aconteceu, ainda que dias antes).
      Em relação ao prazo para desocupação, ainda que a Lei do Inquilinato não preveja o prazo para desocupação para este caso, é razoável se entender que o prazo deveria ser de, no mínimo, 30 dias, já que nos outros casos este é o prazo previsto.
      E, de qualquer forma, é direito seu receber uma notificação por escrito deste interesse. Como imagino que nesta data em que estou respondendo à sua dúvida a locação já se prorrogou para tempo indeterminado, é direito do locador pedir a qualquer tempo, desde que, mais uma vez, notifique-o antecipadamente.
      Espero ter esclarecido sua dúvida. Se ainda tiver alguma, contate-me por e-mail que as esclarecerei.
      Cordialmente.

  5. Marcelo, boa tarde.
    Tenho uma dúvida, aluguei um imóvel e me arrependi, pois aluguei e fui morar com minha mãe. Ambas casas são no mesmo terreno, mas com entradas separadas. O inquilino esta lá há 8 meses, mas não deu certo morar com minha mãe e queria saber se posso pedir o imóvel pra uso próprio? O contrato e de 30 meses. O inquilino pode alegar que como moro na casa da minha mãe, eu tenho onde morar e não sair?

    1. Cara Érika.
      No seu caso, o contrato firmado foi por tempo determinado de 30 meses. Na realidade a explicação que se aplicaria à sua dúvida se encontra na primeira parte da publicação.
      Nos contratos por tempo determinado, a não ser por infração contratual, a rescisão (que é como se chama o término do contrato pela vontade de apenas uma das partes contratantes, ou seja, unilateralmente) do contrato não pode ser realizada, sob pena de multa ou penalização do infrator, seja ele o inquilino ou o proprietário.

      Veja que a rescisão (repito, unilateral) do contrato de locação por escrito e com prazo determinado não difere em relação ao prazo, enquanto ele está vigente (dentro do prazo). Se o prazo é superior ou inferior a 30 meses, durante o prazo acordado entre os Contratantes, somente pode ser encerrado o contrato por infração contratual (a princípio). A diferença só surge quando o prazo expira e não é substituído por novo contrato de locação por escrito. Nestes casos, se o contrato possuíz prazo determinado inferior a 3o meses, ele possuirá algumas limitações a mais para encerrar o acordo de locação do imóvel.

      É o que está descrito no texto. Assim, no seu caso, se o locatário está em dia com os pagamentos dos aluguéis, cumprindo todas as suas obrigações, infelizmente, não há como você pedir o imóvel de volta, a não ser que entre em acordo com ele, negociando a multa, ou talvez dando a ele mais tempo para sair. Mas isto deverá ser um acordo, e não uma imposição. Afinal, ele possui o direito de ficar na posse do imóvel até o término do prazo da locação.

      Nem mesmo a alegação de que precisa do imóvel para uso próprio é válida, pois o que rege o contrato até seu término é o artigo 4º da Lei do Inquilinato, que diz:

      Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2 do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
      Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

      Note que a exceção no parágrafo único é para o locatário (inquilino), e não para o locador.

      Prosseguindo, infelizmente, você deverá aguardar o término do prazo, ou tentar entrar em acordo com o inquilino sobre sua saída. Mas uma recomendação: se o inquilino se recusar e escolher cumprir todo o tempo do contrato, programe-se para notificá-lo com no mínimo 30 dias de antecedência de que não possui interesse em renovar o contrato. E faça isto através de um documento de notificação assinado por ele (locatário).

      Espero que a resposta tenha ficado clara, apesar de não ser positiva para o seu caso, e agradeço a confiança.

  6. Boa Tarde! Fiz uma locação sem contrato, ficou verbalmente, poís o inquilino não trouxe os documentos, mas conseguir o nome completo, CPF e IDT. Pegunto: após 3 meses, o inquilino por conta própria decidiu sair do apartamento, comunicando verbalmente a mais de 30 dias, sendo que o aluguel venceu dia 20 de junho de 2017 e não foi pago, ele vai sair dia 10 de julho de 2017, após 20 dias! O inquilino deve pagar os 20 dias ou pagar o mês todo?

  7. Prezada Eloisa,

    Com o término da locação por prazo determinado, se nem o locador (ou a imobiliária, no papel de representante do locador) nem o locatário se manifestarem sobre a renovação, através de novo contrato ou rescisão do mesmo, com a entrega do imóvel, como deve ter lido no artigo publicado, o contrato se torna por tempo indeterminado, garantindo a ambos o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo.

    Claro isso, temos que entender que a entrega do imóvel a qualquer tempo quer dizer que deverá ser notificada a rescisão com um prazo mínimo de 30 dias, e não entrega do imóvel imediatamente sob simples comunicação. Isto está previsto no artigo 6º da Lei de Locações:

    Art. 6º – O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
    Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da rescisão.

    Assim, a imobiliária tem o direito de cobrar o valor proporcional ao tempo que você ficará a mais, desde que não seja inferior a 30 dias. Não há necessidade de constar no contrato, pois está previsto em lei. A especificação desta condição em contratos não é obrigatória, apesar de muitos especificarem esta situação.

    No entanto, considerando que você então poderá entregar efetivamente o imóvel no dia 21 de abril (30 dias da notificação), tem o direito de pagar apenas o proporcional de tempo que permanecerá, ou seja, 21 dias do mês. Pois se o contrato, pelo que você disse encerrava no dia 1º, o contrato por tempo indeterminado se renovava todo dia 1.

    Espero ter sido claro na minha explicação e agradeço a confiança em dirigir suas dúvidas a mim.

    Cordialmente.

  8. Fiz um contrato de locação por 12meses com o dono do imóvel. Fim do prazo não assinamos mais nenhum termo e agora após 3meses quero sair. Pelo que li meu contrato passou a ser de tempo indeterminado e posso sair desde que notifique o proprietário com 30dias de antecedência. Pois fiz isso mas o corretor alega que tenho que pagar multa no valor de 3meses de aluguel como consta no primeiro contrato que assinamos. Ele não estaria agindo de ma fé?

    1. Prezada Paula.

      Você não está enganada a respeito do que leu na 2ª Parte de meu artigo “A locação de imóveis na “nova” Lei do Inquilinato”. Realmente, se o locador não renovou o contrato, nem se manifestou após o término do prazo do contrato que deu origem à locação, ele se tornou por tempo indeterminado.

      É o que diz o artigo 50 da Lei 8.245/91:

      Art. 50: Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

      Passando a ser uma locação por tempo indeterminado, aplica-se, no caso do locatário, o artigo 6º garante o seu direito a rescindir o contrato a qualquer tempo, sem pagamento de multa. Veja:

      Art. 6º: O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
      Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

      Ou seja, apenas se não notificá-lo de seu interesse em encerrar a locação com 30 dias de antecedência, deverá pagar um aluguel a mais, caso deseje sair imediatamente. Esta disposição é em virtude de lei expressa, não havendo possibilidade de ser modificada, ainda que exista qualquer cláusula no contrato prevendo esta multa. Veja, é proibida a renovação automática do contrato de locação por tempo determinado. A previsão é de que automaticamente se converte em prazo indeterminado.

      A atitude do corretor não é apenas de má-fé, mas na realidade é uma contravenção penal. Veja o que diz o artigo 43 da Lei de Locações:

      Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
      I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
      II – exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
      III – cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

      O que está se exigindo é justamente valor além do legalmente permitido, uma vez que é permitido não apenas ao locatário, mas também ao locador pedir o imóvel a qualquer tempo, após a conversão da locação para a modalidade de tempo indeterminado.

      Qualquer cobrança que extrapole no caso os valores que a lei prevê como devidos, o que no caso está claro que seriam apenas e no máximo um aluguel, caso se retire imediatamente do imóvel, é uma contravenção penal.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e agradeço sua confiança em nos consultar.

      Cordialmente.

  9. Tenho uma casa e a aluguei por 10 meses no valor de 370 reais. Então dias antes do contrado vencer o rapaz saiu e deixou a irmã no lugar e eu pretendia usar o imóvel porem como ela estava grávida permiti q ela ficasse mas 4 meses .. porém ela mi pagou 400 reais d aluguel no dia 15 e saiu no dia 28 sem msm avisar e agr mi disse q ou eu devolvo o dinheiro do aluguel a ela ou n pagara as contas d agua e luz . .. o contrato deixava bem claro q ele n poderia deixar ninguém no imóvel ao termino do contrato q terminaria no dia 18 . Qebraram as portas os armários do banheiro e até telhas.. n sei oq fazer. Ela está certa? Tenho q devolver o aluguel mesmo n tendo sado o prazo e ela n ter ficado por vontade própria. ? Ele esta certo oq posso fazer por ele ter a deixado na cs ? E o q fazer qnto aos prejuízos na cs?

    1. Prezada Nay,

      Realmente, há um grande problema em sua questão.

      Com o término do contrato, ele se renovaria automaticamente como Locação por prazo indeterminado. Isto provavelmente você já entendeu pela leitura de meu artigo. O que ocorreu de grave foi que neste momento, a pessoa que locava o imóvel, que era parte do contrato de locação, foi substituída por outra, alheia ao contrato. E pelo que descreve, a prorrogação da locação se deu de maneira meramente verbal.

      Nesta situação, apontarei primeiro as consequências negativas da situação, e depois as possíveis soluções.

      Apesar de ser verbal, não haverá a obrigação de você devolver o aluguel pago pela irmã de seu antigo locatário, pois era devido pelo uso do imóvel. Inclusive recomendo que procure obter por conversa eletrônica (mensagem de email, whatsapp, SMS ou outra forma escrita) o reconhecimento dela de que efetuou o pagamento do aluguel. Assim terá como provar que houve uma locação, ainda que verbal. Esta é uma situação imprescindível para as soluções seguintes que apontarei, pois se não possuir prova da locação, não terá como acioná-la judicialmente.

      O negativo é que haverá poucas possibilidades de receber pelos demais aluguéis. Mas você poderá, se tiver prova da locação – ainda que de apenas um mês, executar o contrato cobrando as taxas de água e luz do período que ela ocupou, principalmente porque terá, se fizer como recomendei, prova de que ela estava ocupando o imóvel neste período. E sendo assim, tem obrigação no pagamento destas taxas. Ela não possui razão alguma ao alegar que não ficou no imóvel por vontade própria, pois se era assim, teria que desocupar e nunca ter utilizado o imóvel, visto que ninguém a obrigou a assim fazê-lo.

      Em relação aos danos sofridos no imóvel, você poderá, na mesma ação que cobrar as taxas de água e luz, pedir indenização por danos materiais, demonstrando por fotos e orçamentos os danos causados no imóvel, e inclusive lucros cessantes, pelo tempo que não poderá locar o imóvel, desde que demonstre que dependia dos aluguéis para seu sustento.

      Espero ter sido claro na explicação e agradeço a confiança em dirigir suas dúvidas ao meu escritório.

      Cordialmente.

  10. Marcelo, boa noite.
    Quando aluga-se um apartamento, quem fica responsável por pagar o IPTU e TPEI é o locatário ou o locador? E quanto a vazamentos, infiltrações ou quaisquer defeitos elétricos e hidráulicos, o locador é o responsável pelas despesas? Precisa vir escrito no contrato pra que ele se responsabilize por isso?

    Obrigada.

    1. Prezada Renata,

      Em relação ao IPTU e à Taxa de Prevenção de incêndio, na falta de previsão no contrato, ambos são de responsabilidade do locador. Esta responsabilidade pode ser transferida, mas deve constar expressamente no corpo do contrat

      Veja:

      Art. 22. O locador é obrigado a:

      (..)

      VIII – pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
      (…)

      Já os problemas que venham a ocorrer no imóvel, e que não sejam causados pelo uso (como é o caso de infiltrações ou defeitos hidráulicos e elétricos, como você mencionou), são de responsabilidade do locador, e não podem ser transferidos para o inquilino. A responsabilidade dele se limita a problemas que ele tenha dado causa por mau uso do imóvel.

      Art. 23. O locatário é obrigado a:
      (…)
      III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
      IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
      V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
      (…)

      Agradeço a confiança de dirigir suas dúvidas a meu escritório, e espero tê-las esclarecido.

      Cordialmente.

  11. Ola Dr. moro em uma casa onde aluguei e agora o proprietário me pediu um comodo da casa onde ele diz que devo desocupar, gostaria de saber se ele pode fazer isto visto que o contrato ainda nao venceu como devo agir.

    1. Prezada Mariana,

      Quando você faz uma locação de um imóvel, o que ocorre juridicamente é que o locador (proprietário) está cedendo o direito de posse e uso do imóvel ao locatário. Se não existir cláusula no contrato que limite esta utilização (como a previsão expressa de que pode ser requisitado um cômodo do imóvel para o uso do proprietário), presume-se que o seu direito é sobre todo o imóvel.

      Assim, não há obrigação alguma de você ceder um cômodo do imóvel ao proprietário.

      É claro que recomendaria bom senso, pois apesar de você não ter obrigação de ceder o cômodo, nada impedirá que, ao fim do contrato, ele peça a devolução do imóvel, ou inclua em um novo contrato cláusula com esta limitação. Depende do relacionamento que possui com o proprietário.

      Assim, se você puder dispor deste cômodo, poderá cedê-lo, mas peça que seja redigido novo contrato com esta situação expressa, e peça a diminuição do valor do aluguel. Sempre é recomendável que seja feita a alteração por escrito para garantir seus direitos. E no novo contrato também é recomendável que conste que revogam-se todos os contratos anteriores.

      Espero ter ajudado em sua dúvida e me coloco à disposição para quaisquer outras dúvidas que possuir.

      Cordialmente.

  12. Bom dia,
    Loquei um apartamento, através de imobiliária.
    Um belo dia, ao chegar em frente ao prédio reparei que simplesmente a sacada do meu apartamento havia caído.
    Fiquei apavorada, com medo de permanecer no imóvel, uma vez que até mesmo a estrutura do imóvel poderia estar comprometida.
    No dia seguinte a dona do imóvel enviou um pedreiro para consertar a referida sacada.
    Eis que quando o pedreiro executava o serviço parte da sacada caiu em cima dele.
    Imediatamente foi comuniquei o corpo de bombeiro/defesa civil.
    A proprietária me conduziu para outro imóvel (um pouco maior que o outro), num outro prédio. Este imóvel era dela e também costuma locar.
    Tive despesas para efetuar a mudança e nunca fui ressarcida por tais despesas, considerando ainda todo o transtorno emocional que me causou.
    Pouco tempo depois que estava no novo imóvel que a proprietária havia me reconduzido, a imobiliária me enviou um novo contrato com valor bem superior daquele que pagava no imóvel anterior.
    Tentei por várias vezes conversar com a proprietária e imobiliária mas nada ficou resolvido.
    Como tinha os boletos de vencimento do aluguel anterior, paguei-os em dia.
    Ocorre que tais boletos terminam em março próximo.
    Pretendo continuar no imóvel até agosto, quando devo mudar para um imóvel próprio.
    Diante do exposto, existe possibilidade de continuar no imóvel e quanto ao valor do aluguel sou obrigada a pagar um valor bem maior? Podem exigir que retorne ao imóvel anterior, considerando que não tenho condições emocionais de lá morar por tudo que passei)?
    Desde já agradeço suas orientações.
    Maria Bernadete

    1. Prezada Maria Bernardete,

      Peço desculpas pela demora em responder à seu questionamento.

      Em virtude de meus compromissos profissionais, e da grande quantidade de questões que estão sendo enviadas para este blog, estou tentndo colocar em dia os questionamentos, e espero que esta resposta venha em tempo para você.

      Quando o imóvel apresenta problemas em sua estrutura e condições de habitabilidade, podemos remeter ao artigo 22 da Lei 8.245, que prescreve:

      Art. 22. O locador é obrigado a:
      I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
      II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
      III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
      IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
      V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
      […]

      Pois bem, no caso em questão, o locador, por livre e espontânea vontade escolheu, para evitar que você viesse a rescindir o imóvel e requerer ressarcimento pela quebra do contrato por vícios ocultos anteriores à locação, encaminhá-la a outro imóvel de sua propriedade. E pelo seu relato, ele não comunicou que cobraria qualquer diferença no valor da locação em virtude de o imóvel ser de melhor qualidade. Assim, presume-se que ele simplesmente modificou o objeto do contrato pelo novo apartamento. Mas claro que tudo isso, por não ter sido feito através de contrato por escrito, é relativo.

      Apesar de não haver uma descrição específica para o caso como ocorreu com você na Lei de Locações, a previsão que se encaixaria seria a seguinte:

      Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.
      Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

      Veja que o ocorrido foi de forma diversa do que prevê a lei. Por isso entendo que ele optou por substituir a resilição de sua parte do contrato de locação, oferecendo, repito, outro imóvel. Por isso, não seria cabível a alteração do valor do aluguel, principalmente porque ele não a comunicou formalmente desta situação, dando à senhora oportunidade de optar por rescindir o contrato por vício oculto, ao invés de aceitar a modificação do objeto.

      Entendo também que as despesas pela mudança do imóvel deveriam ter sido realizadas às custas do locador, uma vez que não foi você quem deu causa ao problema que tornou inabitável o imóvel.

      Mas, por outro lado, após a reforma e reparos no apartamento original, ele possui o direito de requerer que você retorne ao imóvel, pois em realidade é aquele, e não o atual, que é o objeto da locação. Sua recusa daria o direito a ele, caso concorde que você permaneça no imóvel atual, a majorar o valor do aluguel de acordo com o valor arbitrado por ele.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e agradeço por confiá-las ao nosso escritório.

      Cordialmente.
      A melhor opção, no meu entender, é você conversar com o proprietário, negociando os valores do aluguel. Caso não consigam entrar em acordo, rescindir o contrato, requerendo os custos que teve com a mudança, ou entrando em acordo, dispensando este valor em virtude de ele dispensar a diferença no aluguel, evitando trâmites legais desnecessários. Faça qualquer acordo por escrito, e assinado por duas testemunhas.

  13. Bom dia Estou perdida referente ao meu contrato de aluguel e um contrato de 12 meses data de inicio 07/07/2015 a 07/08/2016 porem neste mês de dezembro de 2015 a dona do imóvel solicitou minha saída para filha morar com ela e um contrato feito em cartório onde só constam o valor dos dois meses de depósitos feitos a ela gostaria de saber como devo agir oque ela tem que me devolver e somente os dois meses de deposito? detalhe ela me avisou no dia 15/12 o aluguel deste mesmo já estava pago demorei para achar uma casa e ai já venceu outro ela quer descontar dos depósitos não sei oque fazer como agir oque ela tem que me devolver ?

    desde já agradeço Obrigada

    Aline Moreira

    1. Prezada Aline,

      Se o contrato foi firmado por tempo determinado, sendo um contrato ESCRITO, não há como o locador (proprietário) pedir o imóvel antes do término do contrato. Ainda que necessite para sua própria moradia ou de familiar seu. Principalmente porque o contrato é curto, de apenas 12 meses. Se tinha interesse de usar o imóvel, não deveria tê-lo locado.

      Caso ela insista em pedir o imóvel e você, por livre e espontânea vontade, decida entregar o imóvel (pois repito, você possui o direito de residir no imóvel até o término do contrato, desde que não exista infração, como por exemplo, falta de pagamento), você possui o direito de receber de volta o depósito dos meses adiantados, ou utilizar parte deles para o aluguel a vencer, e não apenas isso, mas tem o direito de receber a multa contratual, que dependerá do que está previsto no contrato. Caso nada conste, esta multa é geralmente de 3 aluguéis, mas proporcional ao tempo que resta para o término do contrato. Ou seja, se faltam 6 meses, 1 aluguel e meio. S faltam 4 meses, 1 alugue. Esta multa tem previsão legal, por adaptação do artigo 4º da Lei 8.245/91, que diz:

      Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

      Ora, se na quebra do contrato, quando o locatário entrega o imóvel antes do prazo, há previsão de multa, que é decorrente da justa expectativa do locador de receber todos os aluguéis do período da locação, o mesmo pode-se aplicar ao inquilino, que se vê frente a situação de ter de devolver o imóvel, quando tinha a justa expectativa de poder usufruir do mesmo durante toda a vigência do contrato.

      Espero ter sido claro na explicação e agradeço a confiança em dirigir suas dúvidas ao meu escritório.

      Cordialmente.

  14. Prezado Dr. Marcelo, boa tarde!

    Possuo um imóvel urbano e gostaria de alugá-lo, contudo, há um impasse em torno de exercer ou não as garantias previstas em lei. Explico melhor: No caso de optar por uma das garantias previstas em lei federal que rege o tema, esbarraria nas dificuldades de encontrar inquilinos que as pudessem cumpri-las integralmente. Já no caso de optar em abrir mão de tais garantias, poderia exercer a benesse que trata o artigo 42 da referida lei, ou seja, cobrar o aluguel antecipado. Nesta caso, hipotéticamente, se o inquilino não saudasse o aluguel do mês corrente, eu poderia pedir em juízo seu despejo rapidamente. Estas minhas impressões estão corretas? Por favor, permita-me saber suas considerações sobre o tema garantias.

    Agradeço-o antecipadamente.

    1. Prezada Sebastião.

      Peço desculpas pela demora em responder ao seu questionamento. Em virtude de férias e início de ano, onde possuímos muitos compromissos, não tive realmente tempo para ler todas as postagens em meu blog. Espero que esta explicação venha em tempo.

      Sua análise está correta. No caso de abrir mão das garantias locatícias, na Ação de Despejo poderá ser requerida a desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias, e não 30 (trinta), como é a praxe.

      Isto decorre do artigo 59, § 1º, IX da Lei de Locações:

      Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
      § 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
      […]
      IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
      […]

      No entanto, não considero isto invariavelmente positivo, tendo em vista o risco de inadimplemento que a falta de garantia pode acarretar, e o prejuízo ser maior do que a vantagem da redução do tempo para o despejo.

      Veja, aquele que não pagar aluguéis e acessórios (como por exemplo o condomínio), no caso de dispensa da garantia locatícia, ainda assim deverá ser notificado extrajudicialmente para a desocupação. E este prazo é de 30 dias. Caso não venha a desocupar o imóvel, é neste momento que entra a possibilidade de entrar com a Ação de Despejo, mas não se poderá pedir a desocupação em quinze dias no caso de mau uso do imóvel, danos ao mesmo, descumprimento de qualquer cláusula que não seja relativa ao pagamento dos aluguéis. Isto porque somente quando o fundamento exclusivo da ação é a falta de pagamento dos aluguéis e acessórios se concederá o despejo em 15 dias. As outras hipóteses permanece o despejo em 30 dias.

      Atente que neste caso você não terá a faculdade de dispor de garantia nenhuma a ser executada, como caução, fiador, seguro fiança, etc. Não terá neste momento a possibilidade de receber valor algum. Imagine que o inquilino não possua bens em seu nome. Neste caso, a não ser valores em conta, não haverá outra fonte para se ter a possibilidade de recebimento dos valores. E o despejo quinze dias antes não se torna tão vantajoso, a não ser pela possibilidade de colocar o imóvel para nova locação em menor tempo.

      Já com a garantia (que inclusive pode ser caução de bens móveis – qualquer bem ou produto de valor considerável, ou até mesmo dinheiro), fiança, sem a necessidade de o fiador possuir imóvel (pois é uma situação que somente as imobiliárias procuram exigir, para se resguardar de prejuízo), apesar de o tempo para a execução da ordem de despejo ser 15 dias maior, poderá ser requerida em qualquer hipótese de descumprimento contratual, com a vantagem de se poder valer da própria garantia (obviamente, com a devida autorização judicial.

      Espero que com minha explicação tenha dado oportunidade de analisar as duas faces da questão e escolher a que mais seja vantajosa para o seu caso.

      Se necessitar de informações adicionais, estou a disposição.

      Cordialmente.

  15. Aluguei minha casa no contrato de seis meses. Vencendo a data do contrato o inquilino pode ficar lá mau quantos dias?sendo que vence todo dia 12 com mês adiantado.se ele pagar dia 12 de fevereiro ele pode ficar até que dia ?

    1. Prezada Luciana,

      Sendo o contrato por tempo determinado, dependerá apenas de se você notificar ou não o inquilino.

      Explico: Caso você tenha interesse em reaver o imóvel na data de término do contrato, deverá enviar uma notificação (extrajudicial, que pode ser feita em qualquer cartório de registro de títulos e documentos) 30 dias antes da data prevista para encerramento do contrato. Caso não seja desocupado após devidamente notificado, você terá direito à aplicação de multa diária calculada sobre 1/30 do valor do aluguel, sem prejuízo de entrar com uma ação de despejo.

      Já se você não comunicar com antecedência o inquilino de sua intenção de reaver o imóvel ao final do prazo, ele poderá desocupar o imóvel em 30 dias após o término do contrato (pagando, evidentemente, o aluguel do mês adiantado, como foi estipulado no contrato e demais encargos). Se a desocupação não ocorrer, o contrato de locação se torna por tempo indeterminado (artigo 46,§ 1° da Lei do Inquilinato). Neste caso você poderá fazer a denúncia vazia (pedir o imóvel sem causa específica, apenas o interesse de reaver o imóvel) a qualquer tempo, concedendo 30 dias para a desocupação. Esta denúncia vazia pode ser feita através de notificação extrajudicial, como já comentado acima.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e agradeço a confiança em expor suas dúvidas a meu escritório.

      Cordialmente.

  16. Aluguei um apartamento sair depois do vencimento mas fiquei 3 dias apos o prazo o propietario quer os tres dias q fiquei sou obrigado a paga ou tenho um prazo apos o termino do contrato

    1. Prezado Diego,

      A desocupação do imóvel deve ocorrer até a data de término do contrato. A manutenção da posse do imóvel sem a manifestação de nenhuma das partes do contrato, como você deve ter lido em meus artigos, faz com que o Contrato se torne por tempo indeterminado.

      Assim, no seu caso, é justo o locador requerer não apenas os 3 dias a mais, mas poderia pedir o mês cheio, dando a você prazo de 30 dias para entregar o imóvel. Veja, a obrigação do locatário é não apenas devolver o imóvel no prazo pactuado, mas entregá-lo nas mesmas condições que foi recebido (com pintura, reparo de avarias causadas pelo uso, etc). Assim, ele pode cobrar todos os dias que ultrapassarem o prazo até a entrega nestas condições.

      Mas se ele se comprometeu a cobrar apenas estes 3 dias, recomendo que aproveite esta benesse oferecida, e faça um termo de entrega do imóvel, onde expressamente conste que não há saldo devedor, para evitar que no futuro ele mude de ideia e venha a cobrar reformas, pinturas e os dias em que o imóvel estava indisponível para nova locação.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e agradeço sua confiança em nos consultar.

      Cordialmente.

  17. Sou proprietária de uma casa e somente esta. Contrato de 30 meses, passaram-se 18 meses. Preciso urgente delá para eu mesma morar, porém o inquilino disse q só me entrega depois do carnaval, e isso é daqui há 60 dias. De fato não há nada q eu possa fazer?

    1. Prezada Fabiana,

      Infelizmente, nos contratos de locação firmados por tempo determinado, não há possibilidade de requerer o imóvel antes do prazo estipulado. Este prazo gera uma justa expectativa para o locador, de que receberá pela locação os aluguéis neste período, e para o locatário de que poderá residir no imóvel sem turbação pelo prazo combinado. As únicas possibilidades se referem à quebra de alguma cláusula contratual (como por exemplo a falta de pagamento, seja dos aluguéis, seja da parte da taxa condominial sob responsabilidade do locatário, ou o uso em desacordo com o estipulado). Se não ocorreu nenhuma quebra de cláusula contratual, é direito do inquilino residir no imóvel no prazo contratado.

      Qualquer ação que ameaçar este direito irá esbarrar no entendimento de que se o proprietário precisaria do imóvel antes do tempo, deveria ter realizado o contrato com prazo menor.

      Mas vejo que, apesar de não haver esta possibilidade, o locatário, ao manifestar sua concordância em entregar o imóvel no carnaval está a beneficiando, pois teria direito à indenização pelo encerramento do contrato antes do tempo determinado, mas aparentemente está abrindo mão desta multa.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas, e agradeço pela confiança em dirigi-las a mim.

      Cordialmente.

  18. Alugo um imóvel que está apresentando problemas devido a chuva, como infiltração e goteiras. O contrato de locação é de 30 meses e contem uma clausula que diz que após 12 meses não existiria mais a multa em caso de saída do inquilino ou de pedido do imóvel pelo proprietário, porém ainda se passaram apenas 9 meses desde a locação. Devido aos problemas ocorridos o proprietário já foi notificado, porém não tomou nenhuma providencia quanto à reparos. Posso me mudar sem ter que pagar multa?

    1. Prezada Isabela,

      A princípio, não. Isto porque para você poder realmente fazer valer este direito, por o proprietário não tomar providências somente poderá ser concedido de forma verdadeiramente eficaz se tiver provado a inércia dele.

      Minhas recomendações seriam as seguintes:

      Você pode comunica-lo extrajudicialmente para que tome providências para resolver o problema. Esta comunicação pode ser feita através de um Cartório de Registro de Títulos e Documentos, e serviria de prova para posteriormente você pedir a rescisão do contrato por inadimplemento contratual (ele não cumprir com suas obrigações). Caso ainda assim ele se recuse a rescindir o contrato, liberando você da multa, você poderá pedir judicialmente esta rescisão, pois terá provas da recusa do locador em cumprir suas obrigações. Poderá inclusive pedir indenização por eventuais danos materiais que o problema tenha causado.

      Outra opção é, após esta notificação, você mesma providenciar o reparo e entrar com ação de indenização tanto por estes reparos como por danos que tenha tido.

      Por fim, uma terceira opção é, também após a notificação, você entrar com uma ação de obrigação de fazer, onde irá requerer que o juiz o obrigue a realizar os reparos no imóvel, sob pena de multa diária pela demora em realiza-los.

      Cada uma destas opções têm suas vantagens e desvantagens, e recomendo que entre em contato com um advogado para, conhecendo os detalhes do caso, poder orientá-la de qual seria melhor no seu caso.

      Claro que sempre existe a possibilidade de entrar em acordo com o proprietário para encerrar o contrato sem o pagamento da multa, mas se fizer isso, deverá ser realizada uma rescisão contratual por escrito, para evitar problemas no futuro.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas, e obrigado pela confiança.

      Cordialmente.

  19. Bom dia!
    Tenho uma sala locada há 35 meses e quero sair. meu contrato vence só em abril/16.
    o proprietário colocou no contrato que tenho que notificar minha saída com 60 dias de antecedência.
    Gostaria de quais meus direitos, se posso só cumprir 30 dias e se tenho alguma multa em rescindir o contrato.
    Qual lei posso alegar?

    desde já obrigada
    Patrícia

    1. Prezada Patrícia,

      Apesar de as locações não residenciais possuírem algumas particularidades, elas são mais direcionadas ao direito de renovação do contrato. Em relação à contratos de locação e sua rescisão, eles obedecem da mesma forma a Lei do Inquilinato, ou seja, se o contrato for escrito e por tempo determinado, prevalece o prazo pactuado.

      Em relação à multa, na falta de disposição sobre o assunto no contrato, é devido 50% dos aluguéis a vencer. Nada impede de vocês negociarem esta multa, pois o locador poderá, se for de seu interesse, dispensá-la.

      Isto porque na renovação, geralmente se atualiza o valor do aluguel pelos índices oficiais (IGP-M, é o mais utilizado). Mas nestes casos se despreza a valorização que pode ter ocorrido durante a locação da localização do imóvel. Em outras palavras, o locador poderia estar locando por um valor mais elevado, em virtude da localização, mas não poderá atualizar o valor do aluguel para este patamar se ultrapassar o índice de atualização. Neste caso é interessante para ele receber o imóvel de volta e fazer uma nova locação com o valor de mercado.

      O ideal é você verificar no contrato como se daria a rescisão antecipada, em relação a multa. Se nele estiver estipulado um valor menor, será ele que prevalecerá. O que salientei acima refere-se à norma legal na ausência de estipulação da multa.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e agradeço pela confiança em nos consultar.

      Cordialmente,

      Marcelo Athayde

  20. Olá Marcelo!
    Li seus artigos que são muito interessantes e esclarecedores, obrigada por escrever de forma tão clara e objetiva.
    Tenho uma casa alugada para meu tio, O primeiro contrato de aluguel de novembro de 2001 a novembro de 2002.
    O segundo contrato de fevereiro de 2007 a fevereiro de 2009. Ambos contratos, tem o valor de aluguel, foram assinados pelas partes mas não estão registrados em cartório.Meu tio continua morando no imóvel até o dia de hoje 04/11/2015 e durante todos esses anos, desde 2001 nunca pagou aluguel, sempre alegando não ter condições. Pergunto:
    Este último contrato, que não foi renovado perdeu a validade e passou a ser verbal pelo que li em seu artigo é isso??
    Já solicitei a devolução do imóvel, pois descobri que ele esta sublocando, apesar de nunca ter pago aluguel durante todos esses anos.Ou seja esta se beneficiando de um bem que não lhe pertence.
    Ele não desocupou, alegando ter direito a metade do mesmo.
    Então, fiz uma carta de notificação via cartório em julho de 2015 solicitando a devolução em 30 dias, e ele ainda assim, não desocupou o imóvel.
    O que fazer via judicial para resolver a questão??
    No caso, caberia uma ação de despejo??
    Qual o tempo estimado para retomar meu imóvel?
    Agradeço desde já sua atenção.
    Rose

    1. Prezada Rose,

      De acordo com o seu relato, o contrato se tornou, sim, um contrato por tempo indeterminado. Não há a necessidade do contrato de locação ser registrado em cartório para surtir efeitos entre as partes. A única necessidade de registro seria no Cartório de Registro de Imóveis,mas apenas para dar mais segurança dos direitos e deveres das partes, tornando o contrato público e incontestável. O que realmente é o mais importante é o contrato ser assinado pelas partes e por duas testemunhas. Isto sim é imprescindível, pois torna o contrato um título executivo.

      Como o prazo dos contratos anteriores era de 24 meses (portanto inferior a 30 meses), não poderia haver a denúncia vazia (encerramento do contrato sem motivo apenas pelo desejo do proprietário – você – desejar reaver o imóvel). MAS como o tempo de locação é superior a 5 anos, abriu-se esta possibilidade (isto está descrito na parte final da publicação que você leu).

      Em relação à ele ter direito à metade do imóvel, fica a dúvida: no que ele se baseia para alegar isto? Se você é a única proprietária do imóvel, a locação não dá direito à propriedade ao inquilino. Somente se o imóvel está sendo objeto de inventário onde ele seja um dos herdeiros. Fora isso, não vejo motivo para ele ter direito ao imóvel. Nem sequer por usucapião, pois a simples existência de um contrato de locação anterior já impede deste direito ser constituído.

      Se não se enquadra o seu caso nesta possibilidade (de ele ter algum direito ao imóvel que você não tenha relatado, como um inventário), você não apenas pode pedir judicialmente o despejo, como pode também executar (cobrar judicialmente) os aluguéis dos últimos 3 anos, contados da data que entrar com a ação. Por isso é importante entrar com esta Ação o quanto antes, pois a demora de 1 mês retirará 1 mês do que poderá receber. A medida que a ação prosseguir, os aluguéis que forem vencendo poderão também ser cobrados.

      Espero que minha explicação tenha ficado clara. Caso necessite de maiores informações, entre em contato por email que terei prazer em tirar suas dúvidas.

      Cordialmente.

  21. Boa noite Sr. Marcelo;
    Estou alugando um apartamento e meu contrato tem o prazo de locação de 30 meses, gostaria de saber se posso devolve o apartamento antes deste prazo sem pagar multa???
    Obrigado!

    1. Prezado Leandro,

      Os contratos de locação são bilaterais, ou seja, concedem direitos e deveres a ambas as partes. Desta forma, assim como dentro do prazo de locação o proprietário não pode despejar o inquilino do imóvel, a não ser por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, entre outras, o mesmo se aplica ao inquilino.

      Veja, para o inquilino se formou uma justa expectativa de que poderá utilizar o imóvel sem risco de ser despejado. Em contrapartida, se formou uma justa expectativa para o proprietário de que receberá um valor (o aluguel) durante o prazo combinado. É resultante disso que se estipula a multa contratual para ambas as partes, no caso de descumprimento do contrato.

      Assim, as únicas formas de não pagar a multa são se não houver esta previsão no contrato, ou por mútuo acordo. Converse com o proprietário e tente ao menos negociar esta multa.

      Existe uma única exceção, mas que acredito que não se aplica ao seu caso, e está descrita no parágrafo único do artigo 4o: se a devolução do imóvel decorrer de sua transferência de cidade diversa daquela do início do contrato por transferência ordenada por seu empregador, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. E não se aplica neste caso a mudança de emprego.

      Por isso, volto a aconselhar, converse com o locador para pelo menos negociar o valor desta multa.

      Agradeço sua confiança em confiar suas dúvidas a mim, e desejo sucesso na sua questão.

      Cordialmente.

    2. Boa noite, Leandro!
      No contrato de locação com prazo de 30 meses, a isenção de multa, em favor do inquilino, é prevista somente após decorridos 12 meses da assinatura. Espero ter lhe ajudado.

    3. Na verdade não há previsão legal alguma para a dispensa da multa decorridos 12 meses do contrato de locação.

      O artigo 4o da Lei do Inquilinato é claro ao dizer que a única hipótese de isenção de pagamento da multa será por transferência do inquilino em virtude de remoção do emprego para localidade diversa.

      Isto decorre da justa expectativa do locador de receber os aluguéis pelo tempo contratado. Devemos separar o que é praxe de alguns contratos (e neste caso deverá constar esta situação no contrato) do que a lei prevê.

      Se a lei demonstra quais são as hipóteses de isenção, qualquer uma que não conste na lei ou no corpo do contrato não existe e não poderá ser alegada.

      Assim, recomendo que verifique se há alguma hipótese de isenção no seu contrato. Se não houver, a multa poderá, sim, ser exigida.

      Cordialmente,

  22. O proprietário pode pedir o imóvel para ele morar mesmo tendo outros imóveis?
    No meu caso o meu contrato é de 30 meses
    Tenho que sair? Ou posso colocar na justiça?

    1. Prezado Bruno,

      Durante a vigência do prazo de locação por tempo determinado, seja por qual prazo for, o locador somente pode desfazer a locação por descumprimento contratual (entre elas, o atraso no pagamento, mesmo que apenas de um mês). Caso não haja descumprimento do contrato, não poderá pedir o imóvel de volta, a não ser por mútuo acordo, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

      Isto está previsto no artigo 4o da Lei do Inquilinato e no artigo 9o.

      Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. (…).

      Para pedir o imóvel para sua utilização, somente se o contrato fosse por prazo inferior a 30 meses, e houvesse encerrado o prazo sem que nem o locador nem você houvessem se manifestado. Neste caso o contrato já seria por tempo indeterminado. Isto consta no artigo 47 da Lei do Inquilinato.

      Assim, caso ele insista, você pode informar que deseja receber a multa por quebra de contrato, tendo em vista que o prazo ainda não encerrou.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas. Agradeço sua confiança em confiar sua dúvida, e coloco meu email a disposição para quaisquer outros esclarecimentos que necessitar.

      Cordialmente.

    2. Então posso ficar tranquilo, que ele não poderá pedir o imóvel antes dos 30 meses? Mesmo que alguém dá família quisesse morar?

    3. Então posso ficar tranquilo ele não consegue me tirar com os meus filhos mesmo se algum parente precisasse morar?

    4. Prezado Bruno, como disse, durante a vigência do prazo, somente nos casos descritos (art. 4 e 9 da Lei do Inquilinato).

      Ele pode até pedir, mas na eventualidade de o proprietário tentar uma ação de despejo, bastará demonstrar que não houve descumprimento do contrato de locação e que ainda está dentro do prazo. A lei é clara neste sentido, e dificilmente ele terá sucesso na tentativa de desocupação do imóvel.

      No entanto, recomendo que procure um imóvel para alugar quando estiver próximo ao final deste prazo, pois dificilmente ele irá renovar a locação, e neste caso não haverá como obrigar o proprietário a realizar um novo contrato.

      Portanto, se você está em dia com as suas obrigações de inquilino, não há com o que se preocupar.

    5. Sim, entendido mais se ele alegar que precisa dar para um filho ou neto morar.
      A lei assiste da mesma forma como o Dr falou
      Ele tem que esperar acabar o contrato?
      Obrigado !!

    1. Prezado Murillo,

      Como descrevo no texto, dependerá do tipo de contrato de locação e da duração desta locação.

      Se o contrato é por tempo determinado com prazo inferior a 30 meses, somente poderá ser pedido o imóvel de volta por descumprimento do contrato. Caso contrário, o locatário deverá ser indenizado pela quebra do contrato, ou pior, poderá entrar com uma ação de execução de contrato, para fazer valer a locação e permanecer no imóvel, pois é seu direito (utilizar o imóvel pelo tempo contratado.

      Mas se a locação ultrapassou o prazo contratado sem ter sido feito novo contrato, se aplicarão as possibilidades descritas no final desta publicação. Apenas temo que ao descrever a “edificação licenciada”, no caso de locação por prazo indeterminado decorrente de um prazo anterior inferior a 30 dias no qual o contrato não foi renovado, não tenha sido claro o suficiente. Esta hipótese seria para edificação de prédio, condomínio, e não a simples reforma do imóvel.

      Se for este o caso, a opção na realidade deverá ser para o uso próprio do locador. Recomendaria que notificasse o inquilino da sua vontade de voltar a utilizar o imóvel, através de uma notificação extrajudicial (que pode ser feita em qualquer cartório de registro de títulos e documentos), concedendo o prazo de 30 dias para desocupação. O único impedimento neste caso será se você possuir outro imóvel na cidade, o que descaracterizaria esta necessidade de uso próprio.

      Se não possuir, use da notificação extrajudicial e se ainda assim o locatário não desocupar o imóvel, poderá entrar com uma ação de despejo, requerendo que seja desocupado em 15 dias, sob pena de despejo por oficial de justiça.

      São questões que envolvem muitos fatores, e talvez através de texto não consiga ser claro o suficiente para sanar sua dúvida (embora espere que tenha tido sucesso). Minha recomendação é que entre em contato com um advogado que atue na área de direito imobiliário como eu, para explicar verbalmente as possibilidades de forma precisa.

      Mas ainda assim me mantenho a disposição se precisar de mais explicações.

      Agradeço a sua confiança.

      Cordialmente,

      Marcelo Athayde

  23. Marcelo, bom dia!

    Sei o que o texto já é antigo, mas como sou locatário, gostaria de uma orientação…

    aluguei uma sala comercial há um mês e devido a um problema no prédio, alheio a minha vontade, esta sala precisou ficar mais de 2 semanas fechada para reparo na tubulação de água do banheiro e eu sem utilizá-la para meus serviços.

    Diante do exposto, pergunto se existe a possibilidade de eu ter o meu aluguel rateio pelo dias que realmente eu utilizei e se sim, se há alguma lei que posso me respaldar para solicitar isso ao meu locador.

    Agradeço sua atenção, desde já!

    Marcos Bittencourt

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