Ainda sobre Locações de Imóveis: OS MOTIVOS PARA O ENCERRAMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NOS CONTRATOS POR TEMPO DETERMINADO

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Prezados leitores.

Esta não é a 2ª parte da postagem anterior sobre locações de imóveis.

Ocorre que foi me foi solicitado por uma revista local que eu abordasse este mesmo assunto no formato do editorial desta revista.

Assim, para poder brindar aos seguidores deste blog que não tiverem acesso à reportagem publicada, resolvi reproduzi-la aqui.

Vocês irão notar que algumas informações serão repetidas, e outras introduzidas, complementando o que foi publicado no post anterior. Assim, peço um pouco de paciência, em breve a segunda parte sobre as locações de imóveis será publicada aqui.

Eis o texto:

OS MOTIVOS PARA O ENCERRAMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NOS CONTRATOS POR TEMPO DETERMINADO

Um assunto bastante atual e que ainda causa algumas dúvidas é a locação de imóveis urbanos após as modificações na Lei do Inquilinato. Não pretendo esgotar o assunto, pois ele é bastante extenso, mas pretendo com este artigo fornecer algumas informações que irão dar base tanto àqueles que pretendem colocar no mercado seu imóvel para locação (ou já o fizeram), como àqueles que pretendem alugar um lugar para morar.

A lei de locações, como é chamada comumente a Lei 8.245/91, que de fato se chama Lei do Inquilinato, é relativamente recente. Na forma como a conhecemos, foi criada (substituindo a anterior) em 1991, portanto já há 23 anos. Mas em 2009 foram feitas algumas alterações no seu texto, instituindo situações que não existiam anteriormente. E só por este motivo é que hoje em dia a chamam de “Nova Lei de Locações”, quando na verdade, como podemos verificar, ela não é tão nova assim.

Em primeiro lugar, é muito importante entender que o Contrato de Locação, como a grande maioria dos contratos, pode ser feito de várias formas, inclusive de forma oral. Isto quer dizer que não há a obrigatoriedade de existir um contrato escrito. Mesmo a negociação pessoal entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário), após entrarem em acordo, já configura um contrato.

Esta informação é importante porque é comum as pessoas imaginarem que um contrato sempre será por escrito. Isto não é verdade. De acordo com nosso Código Civil, quase todas as negociações que fazemos podem ser realizadas de forma oral. E no momento que ambos os negociadores entraram em acordo, nasce o contrato. O que difere um contrato escrito de um contrato verbal é a possibilidade de provar a sua existência. Mas mesmo o contrato sendo apenas verbal, não é impossível. Especificamente no contrato de locação, pode-se provar a existência do mesmo pela apresentação de recibos dos aluguéis recebidos (ou pagos, dependendo de a quem interessa provar a existência do contrato), declarações de pessoas vizinhas no imóvel, que geralmente conhecem o proprietário e o inquilino, e podem informar sobre esta locação, entre tantas outras maneiras.

Sabendo disso, precisamos entender que para a Lei do Inquilinato o Contrato de Locação, em relação ao tempo de duração pode assumir duas formas: por tempo determinado ou indeterminado. É importante esta distinção porque, dependendo desta classificação, surgirão direitos e deveres diferentes tanto para o inquilino como para o locador.

Contrato de Locação por Tempo Determinado

Neste contrato, já é combinado entre o locador e o locatário o tempo que durará a ocupação do imóvel pelo inquilino. Normalmente este contrato é firmado de forma escrita, afinal deverá haver prova de que foi determinado um tempo de duração, algo mais difícil, como já dito, nos contratos verbais. Nada impede deste contrato ser renovado quando chegar ao fim, por novo tempo determinado. Mas, se ao final do prazo estipulado no contrato, nem o locador solicitar o imóvel de volta, nem o locatário o devolver, será entendido que passou a ser um Contrato de Locação de Imóvel por tempo indeterminado. Afinal, entende-se que ambos têm a intenção de manter o contrato estipulado, mas como não definiram o tempo de duração, é claro que automaticamente se torna indeterminada a data de seu final. Também devemos observar que deixa de ser um contrato escrito e passa a ser um contrato verbal. O prazo do contrato que existia antes acabou, ou seja, não é mais válido. E como não foi renovado novamente por escrito, e sim automaticamente pelo silêncio dos dois contratantes, é verbal.

Contrato de Locação por Tempo Indeterminado

Neste contrato, geralmente verbal, é combinado o valor do aluguel e sua data de início, não sendo marcado prazo para que o contrato termine. Não existe obrigação de que em um contrato escrito conste por quanto tempo durará o contrato. Assim, se não houver cláusula dizendo quando o inquilino deverá desocupar o imóvel, entende-se que é um contrato de locação por tempo indeterminado. Sua validade será também por tempo indeterminado. Não há necessidade de renovação do mesmo. O valor dos aluguéis é reajustado anualmente, como ocorreria também no contrato de locação por tempo determinado.

Características e diferenças entre os Contratos de Locação por Tempo Determinado e Indeterminado

No contrato de locação de imóveis, quando for por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato, exceto por situações bastante específicas. Assim, se desejar voltar a morar no imóvel, alugar ou apenas ceder o seu uso para outra pessoa, terá obrigatoriamente que esperar que o prazo termine. Isto é assim para dar segurança ao inquilino, que justificadamente espera que no prazo que foi acordado com o proprietário do imóvel, não seja ele retirado do imóvel repentinamente. Temos de entender que muitas vezes o inquilino faz consideráveis investimentos para morar no imóvel, com intenção de nele residir por considerável espaço de tempo. E por este motivo escolhe fazer o contrato por tempo determinado. Assim como se imagina que se o proprietário tinha a intenção de reaver o imóvel ou mesmo apenas desconfiava que poderia precisar do mesmo antes do término do prazo, deveria ter estipulado prazo menor.

As situações que permitem que o locador possa pedir o imóvel antes do término do prazo, no caso de contrato por tempo determinado, são unicamente as que constam no art. 9º da Lei do Inquilinato, ou seja:

Por mútuo acordo, situação em que ambos os sujeitos da relação, o proprietário e o inquilino, entram em acordo para encerrar o contrato. Ora, aqueles que tem poder para formar o contrato, também o tem para encerrá-lo.

Pela ocorrência de infração legal ou contratual. São duas situações diferentes, mas que resultam de maneira igual, a resolução do contrato. No caso de infração legal, é se o uso do imóvel infringe a lei, como por exemplo, pelo uso inadequado. Se o imóvel encontra-se em zona residencial e é utilizado para comércio, contrariando a disposição do plano diretor do município, pode ser encerrado o contrato. Já a infração contratual é aquela que contraria cláusula constate especificamente no contrato de locação firmado. Imagine que no contrato foi estipulado, por exemplo, que o locador faria o pagamento do IPTU. O simples não pagamento deste imposto já permitiria que o proprietário despejasse o inquilino, por infração contratual. Daí a importância de um contrato bem elaborado, para que fiquem claros desde o princípio os direitos e deveres de cada um dos contratantes, evitando dissabores desnecessários.

Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Ao contrario do que muitos inquilinos pensam, a falta de pagamento de apenas um mês de aluguel já permite ao proprietário tomar as medidas para recuperar o imóvel. E não apenas do aluguel, mas também das taxas condominiais que sejam de sua responsabilidade. Mas cabe aqui um parênteses: isso somente poderá ser feito no caso de o locador não ter apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Ainda que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel no prazo de 30 dias.

Por fim, no caso de realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou este se recuse a consentir nestas reparações. Veja que neste último caso, não era intenção de nenhum dos contratantes encerrar o contrato. Há a intervenção de um terceiro alheio ao contrato, que é o poder público (diga-se: qualquer órgão público competente para exigir que seja realizado algum reparo no imóvel).

Mas temos de chamar a atenção para dois aspectos: a reparação deverá ser urgente, ou seja, não pode ser adiada. Seja porque foi determinada pelo poder público como urgente, seja porque comprovadamente poderá resultar em prejuízo para o imóvel. Não sendo urgente, não há a obrigatoriedade de o inquilino desocupar o imóvel, devendo o proprietário aguardar o término do prazo para realizar os reparos.

O outro aspecto é que este reparo urgente não possa ser feito com o locador ocupando o imóvel. Alguns reparos, mesmo de caráter emergencial, podem perfeitamente ser realizados sem a necessidade de desocupação do imóvel. Mesmo reparos estruturais em parte das fundações de um imóvel comprometem a habitabilidade de apenas parte da casa, não exigindo que toda ela seja desocupada. Nestes casos, não poderá o locador utilizar deste pretexto para exigir que o locatário saia do imóvel. O cuidado do legislador neste caso foi impedir que o proprietário que deseja reaver um imóvel que se valorizou nos últimos anos, se utilize de pretensas reformas para exigir que o inquilino saia para voltar a alugar o mesmo por valor mais elevado.

Nunca é demais dizer que a lei deixa claro que a ordem para reparo urgente deverá partir do poder público. Se o reparo é urgente, mas não partiu do poder público, caberá ao proprietário acionar o judiciário, que também pertence ao poder público, para ordenar o reparo urgente do imóvel.

Um abraço, e fiquem bem!

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3 comentários

    1. Prezado Bruno, a lei do Inquilinato, no artigo 8º, prevê o seguinte:

      Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
      § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
      § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

      Isso quer dizer que se no seu caso não constar a cláusula de vigência expressamente, informando que no caso de venda do imóvel o adquirente deverá respeitar a vigência do contrato, e mais ainda, não tiver sido registrado este contrato junto ao registro de imóveis, o comprador poderá, sim, pedir o imóvel no prazo de 90 dias (nunca antes).

      Este é um dos motivos que sempre recomendo a atuação de um advogado quando da realização de um contrato, seja qual tipo for. Apesar de as imobiliárias a princípio terem conhecimento destas peculiaridades, elas nem sempre realizam o contrato visando todos os detalhes importantes para as duas partes.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas e me coloco à disposição para quaisquer outras que porventura venham a surgir.

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