A locação de imóveis na “nova” Lei do Inquilinato (1ª Parte)

Inicio minhas postagens falando sobre um assunto que percebo que ainda hoje existem diversas dúvidas a respeito, principalmente após o surgimento da “nova” Lei do inquilinato: A Locação de Imóveis Urbanos. Desde já informo que vou apenas passar algumas informações simples e resumidas que considero interessantes a todos que desejam alugar um imóvel residencial, mas não esgotando o assunto. Ainda assim, devido à extensão do assunto, irei publicar as informações de forma separada, abordando cada nuance separadamente, para não haver sobrecarga de informações.

Coloquei “nova” lei entre aspas porque ela não é tão recente assim. A lei foi criada, substituindo a anterior, em 1991, portanto já há 23 anos! Ocorreu que em 2009 foram feitas algumas alterações no seu texto, instituindo situações que não existiam anteriormente. E só por este motivo é que foi chamada de “Nova Lei de Locações”, quando na verdade ela não é nova, foram apenas adicionadas algumas situações que não eram previstas anteriormente. Esta legislação que regula a matéria é a Lei 8.245/91, e pode ser acessada aqui.

Em primeiro lugar, mas muito importante entender, é que o Contrato de Locações pode ser feito de várias formas, inclusive de forma oral, ou seja, sendo negociado entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) pessoalmente, sem necessidade de um contrato escrito.

Digo isso pois é comum as pessoas imaginarem que um contrato sempre será por escrito. Isto não é verdade. De acordo com nosso Código Civil, quase todas as negociações que fazemos podem ser realizadas de forma oral. E no momento que ambos os negociadores entraram em acordo, nasceu o contrato. O que, obviamente difere um contrato escrito de um contrato verbal é a possibilidade de provar a sua existência. Mas mesmo o contrato sendo apenas verbal, não é impossível. Especificamente no contrato de locação, pode-se provar que existe um contrato apresentando recibos dos aluguéis recebidos, informações de pessoas vizinhas no imóvel, que geralmente conhecem o proprietário e o inquilino, e podem informar sobre esta locação, entre tantas outras maneiras.

Sabendo disso, precisamos entender que para a Lei do Inquilinato o Contrato de Locação, em relação ao tempo de duração pode assumir duas formas: por tempo determinado ou indeterminado. É importante esta distinção porque, dependendo do tipo, terá direitos e deveres diferentes tanto para o inquilino como para o locador.

Contrato de Locação por Tempo Determinado

Neste contrato, já é combinado entre o locador e o locatário o tempo que durará a ocupação do imóvel pelo inquilino. Normalmente este contrato é firmado de forma escrita, afinal deverá haver prova de que foi determinado um tempo de duração, algo mais difícil, como já dito, nos contratos orais. Nada impede deste contrato ser renovado quando chegar ao fim, por novo tempo determinado. Mas, se ao final do prazo estipulado no contrato, nem o locador solicitar o imóvel de volta, nem o locatário o devolver, será entendido que passou a ser um Contrato de Locação de Imóvel por tempo indeterminado. Afinal, entende-se que ambos têm a intenção de manter o contrato estipulado, mas como não definiram o tempo de duração, é claro que automaticamente se torna indeterminada a data de seu final. Também devemos observar que deixa de ser um contrato escrito e passa a ser um contrato verbal. O prazo do contrato que existia antes acabou, ou seja, não é mais válido. E como não foi renovado novamente por escrito, e sim automaticamente pelo silêncio dos dois contratantes, é verbal.

Contrato de Locação por Tempo Indeterminado

Neste contrato, geralmente verbal, é combinado o valor do aluguel e sua data de início, não sendo marcado prazo para que o contrato termine. Não existe obrigação de que em um contrato escrito conste por quanto tempo durará o contrato. Assim, se não houver cláusula dizendo quando o inquilino deverá desocupar o imóvel, entende-se que é um contrato de locação por tempo indeterminado. Sua validade será também por tempo indeterminado. Não há necessidade de renovação do mesmo. O valor dos aluguéis é reajustado anualmente, como ocorreria também no contrato de locação por tempo determinado.

Características e diferenças entre os Contratos de Locação por Tempo Determinado e Indeterminado

No contrato de locação de imóveis, quando for por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato. Assim, se desejar voltar a morar no imóvel, alugar ou apenas ceder o seu uso para outra pessoa, terá obrigatoriamente que esperar que o prazo termine. Isto é assim para se dar segurança ao inquilino, que justificadamente espera que no prazo que foi acordado com o proprietário do imóvel, não seja ele retirado do imóvel repentinamente. Temos de entender que muitas vezes o inquilino faz consideráveis investimentos para se mudar para o imóvel, com intenção de morar nele por bastante tempo. E por este motivo escolhe fazer o contrato por tempo determinado.

No contrato por tempo indeterminado, por sua vez, de uma forma simplificada, podemos dizer que a qualquer tempo o proprietário poderá pedir o imóvel de volta, desde que notifique o locador, no mínimo, 30 dias antes.

Mas uma situação que gera muitas dúvidas é o caso de inadimplemento, ou seja, quando o locatário não está pagando os aluguéis. Neste caso, poderá ser feita a Ação de Despejo desde que o locatário não tenha apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Mesmo que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel.

Em breve continuaremos a conversar sobre este assunto, e desde já peço que deixem seus comentários abaixo, tirando suas dúvidas, sugerindo (sobre Locação de Imóveis, é claro) qual assunto gostariam de ler na 2ª parte deste post.

Um abraço e fiquem bem!

Anúncios

20 comentários

  1. Meu marido ia ficar no exterior até Dezembro e o nosso imóvel (que está no nome da mae dele) está alugado até Dezembro(31).

    Sem ter pra onde ir já que ele voltou do exterior antes do previsto fomos parar na minha sogra.

    Nesse caso ainda assim temos que esperar até Dezembro?

    1. Infelizmente, se o contrato de locação é por tempo determinado, ele deverá ser cumprido, caso o locatário não deseje desocupar o imóvel. Veja, é um direito dele, previsto no contrato. A opção é vocês conversarem e pagarem uma multa por rescisão antecipada do contrato. Mas esta situação, somente se o inquilino concordar.

  2. OLá gostaria de saber sobre o aluguel,moro ja na casa há 5 anos,morei 3 anos desde 2011,renovei mas 3 anos,agora vai ate 2017 em abril,restará então 9 meses para sair,só que gostaria de sair,tenho que pagar quanto de multa ?pego a lei velha ainda, ou tenho que pagar 3 meses se romper o contrato?não consegui achar qual foi a data da nova lei,que paga parcial aos meses que falta que seria de 9 meses,o valor do aluguel é de 852,00 reais,por favor gostaria de uma resposta no meu e-mail,muito obrigado,Dr.

  3. Ola Dr Bom dia, estou com uma duvida referente a rescisão antecipada do contrato com prazo determinado. O contrato tem vigência de 12 meses e iniciou-se em 4/1/16, no dia 7/1/16 informei ao locatário que haveria a necessidade de uma reforma simples de uma parece que estava com infiltração, nada que impedisse o uso da moradia. Porem eu dependia da construtora devido o imóvel estar em garantia e eu não gostaria de perde-la no momento, fazendo uma reforma por conta própria, porem, como de costume eles demoraram para resolver o problema. O inquilino já havia levado parte dos pertences e disse que deixaria o restante em outro local para aguardar a reforma, mas afirmei que não era necessário. Feita parte da reforma, o mesmo informou que já estaria tudo certo e se mudaria definitivamente em 27/1. O contrato não tem fiador, não tem seguro fiança (o mesmo deseja fazer agora que está inadimplente), não tem caução. Dessa forma o primeiro vencimento combinado, seria no dia 10/2 referente ao mês de janeiro, porém, devido ao pequenos transtornos da obra, negociamos verbalmente (mensagem de texto) que em 10/2 seria o pagamento referente a Fevereiro, isentando o mês de janeiro. Chegado dia 10/2 , e até o momento (02/03) o inquilino não realizou nenhum pagamento. Posso notificá-lo a rescindir o contrato e devolver o imóvel por inadimplência? Posso fazer via telegrama dos correios ?

    1. Prezada Juliana,

      Seu caso possui algumas peculiaridades que fazem com que a rescisão seja algo mais cauteloso para ser realizado. Se no laudo de vistoria de entrega do imóvel, anexo do contrato, não consta este problema na parede, e tendo o inquilino provas de que você se comprometeu a realizar o reparo, mas ainda não o fez, a princípio ele também teria o direito de requerer a rescisão do contrato (a depender da extensão do dano e comprometimento da utilização do imóvel).

      Por outro lado, você também tem o direito a rescindir o contrato por descumprimento deste (o não pagamento do aluguel).

      Assim, são 2 direitos que se contrapõem, já que, a princípio, com as informações que você passou, poderia se dizer que ocorreu descumprimento do contrato pelas duas partes.

      O que recomendaria no caso é entrar em acordo com o inquilino, talvez dispensando-o da multa e juros sobre os aluguéis vencidos. Isto porque se você pedisse a devolução do imóvel, o inquilino não o desocupasse, e você entrasse com uma ação de despejo, quase certamente a questão da parede seria mencionada, e provavelmente vocês teriam que entrar em acordo em juízo (claro que hipoteticamente). Assim, prevendo esta hipótese, acredito que seja mais prático entrar em acordo fora do juízo, pois não haverá as custas da Ação de Despejo.

      Em relação à forma de notificação, o importante sempre é possuir prova de que o próprio inquilino, pessoalmente, recebeu a notificação. Por isso sempre é recomendada a notificação extrajudicial. Mas nada impede que você faça de própria mão uma notificação ao locatário, recolhendo a assinatura dele. O telegrama, se a assinatura de recebimento não for dele pode prejudicar a consolidação da notificação.

      Espero ter esclarecido suas dúvidas.

      Cordialmente.

  4. Doutor existe um tempo máximo para um contrato com tempo determinado?
    Como se deve proceder se o inquilino, ao sair do imóvel sem comunicar ao dono (com quebra de contrato) leva consigo acessórios do imóvel sem a permissão do dono do imóvel?

    1. Prezada,

      Não existe um prazo máximo para estipulação de contrato de locação por tempo determinado. No entanto, se o contrato for pelo prazo de 10 anos ou mais, o Locador (proprietário) deve ter a vênia conjugal (autorização do marido ou esposa para esta locação).

      No caso de o inquilino sair do imóvel sem notificar a desocupação, ocorre que o Contrato está ainda em vigor, podendo ser realizada uma das seguintes atitudes, por parte do locador:

      A primeira, a meu ver mais correta, é entrar com uma ação de rescisão do contrato por quebra de cláusula, cobrando todos os aluguéis até a data da desocupação, aplicando a multa pela quebra, constante do contrato. Na ausência de previsão de multa, de praxe entende-se que será de 3 aluguéis, proporcional ao tempo que falta para o término do prazo contratual. Além disso, podem ser cobradas todas as despesas para restituir o imóvel às condições que se encontrava quando foi celebrado o contrato, e no seu caso, indenização por danos materiais, pelo inquilino levar equipamentos e utensílios do imóvel. Para isso, é recomendável que tenha sido feito um laudo de vistoria no início da locação, pois se demonstra o que fazia parte do imóvel.

      A segunda opção, que apesar de atraente, não considero recomendável, é executar o contrato, e requerer a rescisão. Nesta hipótese, você cobraria todos os aluguéis até hoje, pois a princípio o contrato permanece em vigor, requerendo sua rescisão, mais as despesas e danos que expliquei acima. Esta opção poderá ser contestada pelo inquilino, havendo possibilidade de o processo se prolongar desnecessariamente, e com a possibilidade de não receber todos os aluguéis, entendendo o juiz que são cabíveis apenas até a desocupação (como no caso acima).

      Agradeço a confiança em dirigir suas dúvidas a meu escritório, e espero tê-las esclarecido.

      Cordialmente.

  5. Dr. Marcelo, aluguei minha casa por prazo determinado: 20 de junho de 2015 a 20 de junho de 2016. Preciso notificar a locatária que não tenho interesse em renovar a locação? Quando devo fazê-lo?

    1. Prezada Rita de Cássia,

      Ainda que o Contrato de locação seja por tempo determinado, há sim a necessidade de notificação de que não possui interesse em manter a locação. Isto porque na ausência de sua manifestação, o contrato se torna por tempo indeterminado.

      A notificação deve ser feita 30 dias antes do término do contrato, e exige-se para garantia de seu direito, que ela seja feita pessoalmente ao inquilino. Por pessoalmente quero dizer que nela deve constar a ciência do próprio inquilino. Ela pode ser feita por notificação sua, de próprio punho, em 2 vias, colhendo a assinatura do locatário, ou por notificação extrajudicial, ou por carta registrada de mão própria (aquela que se exige que o próprio destinatário a receba).

      Antes deste prazo, somente se houver alguma causa de quebra de contrato.

      Agradeço a confiança em dirigir suas dúvidas a mim, e espero ter esclarecido suas dúvidas.

      Cordialmente.

  6. Bom dia,
    Aluguei uma casa em maio deste ano, com contrato determinado de 30 meses. Fizemos investimentos e agora recebi uma ligação da imobiliária, pois os proprietários resolveram vender o imóvel.
    Ainda que falte quase 2 anos para o contrato terminar, eles podem nos tirar daqui? Não estávamos preparados para gastos com mudança, pintura do imóvel e gastos para um novo aluguel, temos algum direito?
    Outro problema, a imobiliária tem as fotos do imóvel desocupado, eles querem tirar novas fotos da casa, uma vez ue nossos móveis super valorizam o imóvel, não quero ver meus móveis expostos na Internet, eu sou obrigada aceitar?

    1. Prezada Karolina,

      O contrato de locação, infelizmente, somente continuará em vigência (ou seja, obrigando o comprador a continuar com a locação pelo prazo firmado) se nele constar a Cláusula de Vigência, que dispõe explicitamente que a locação continua mesmo com a transferência da propriedade. Este é um dos motivos pelos quais sempre recomendamos que qualquer contrato seja feito com a assistência de um advogado. Geralmente esta cláusula não é incluída pelas imobiliárias, causando prejuízo às partes.

      No entanto, há uma exigência na lei do Inquilinato de que, em primeiro lugar seja oferecido o imóvel ao locatário, e a falta desta oferta, chamada de Direito de Preferência, pode invalidar a venda.

      Outro detalhe importante é que, enquanto não for vendido o imóvel, o locador não poderá despejá-los, desde que vocês estejam em dia com as obrigações. Somente após a venda e o registro do imóvel pelo novo proprietário, este poderá pedir o imóvel.

      Em relação às fotos, muito provavelmente existe uma cláusula que é incluída por padrão nos contratos (é legal) de que a qualquer tempo o locador poderá vistoriar o imóvel, desde que comunique com antecedência. Nesta vistoria podem ser feitas fotos, afinal ele ainda é o dono do imóvel, os locatários possuem apenas a posse do mesmo. Neste caso pouco há para se fazer. O máximo seria retirar bens pessoais e utensílios para que não apareçam nas fotos. É um direito de vocês.

      Se precisar de maiores orientações, entre em contato.

      Cordialmente.

    2. Doutor, muito obrigada pelo auxílio.
      Já que eles podem fazer isso, surgirqm doia questionamentos :
      1) Somos professores e lecionamos de segunda a sábado ( durante a semana nos 3 periodos ) . Eles podem exigir que mostremos a casa, mesmo que estejamos trabalhando?
      2) Quando alugamos um imóvel, pagamos por várias taxas onerosas, ao sairmos de um imóvel, temos que deixar a casa toda pintada. No entanto, fomos pegos desprevenidos, uma vez que estamos no imóvel há menos de 8 meses, e não temos o dinheiro para arcar com as despesas de pintura do imóvel. Como devemos proceder? Uma vez que teremos todo o transtorno físico e financeiro para buscar outro imóvel e com isso, mais despesas inesperadas.
      Obrigada

    3. Prezada Karolina,
      O horário de visitação deve ser, sempre, com a presença de vocês no imóvel. Não há obrigação de vocês terem de permitir o acesso em horário que não estejam em casa.

      Em relação às despesas, e tendo em vista que o tempo de ocupação do imóvel foi pequeno, vocês poderão entrar em acordo com o novo proprietário para fazer reformas mínimas no imóvel, já que provavelmente ele está em boas condições de uso.

      De qualquer forma, o novo proprietário somente poderá pedir o imóvel depois que estiver registrada a transferência de propriedade na matrícula deste no Cartório de Registro de Imóveis. Até lá, acredito que vocês ainda terão pelo menos 2 meses de utilização. Além disso, acredito que ele entrará em contato com vocês para pedir o imóvel amigavelmente, ou enviar uma notificação extrajudicial pedindo o imóvel. Isto porque ele teria despesas com uma Ação de Despejo, e um acordo com vocês seria menos oneroso para ele.

      Minha recomendação é de que vocês aguardem a venda do imóvel. Ela terá que ser comunicada a vocês, pois vocês possuem o direito de preferência. Este direito, previsto na Lei do Inquilinato, obriga o proprietário a oferecer a vocês em primeiro lugar o imóvel para compra, nas mesmas condições que ele estiver oferecendo,dando um prazo de 30 dias para resposta. A ausência desta comunicação pode prejudicar o direito de venda do imóvel.

      Quando esta venda for comunicada, caso não tenham interesse em adquirir o imóvel, poderão, já se preparando para a saída, procurar outro imóvel ou mesmo entrar em contato com o novo proprietário para verificar se tem a intenção de continuar com a locação ou se irá pedir o imóvel para residir nele.

      Espero ter sanado suas dúvidas.

      Cordialmente.

  7. Dr. Marcelo
    Boa tarde
    Gostaria de sanar a seguinte duvida:
    Tenho um imóvel que foi alugado por um prazo de 30 meses, o vencimento foi em 11-2013, não foi feito novo contrato, portando está por prazo indeterminado, em agosto de 2015 fiz um reajuste no valor do aluguel, minha duvida é: posso pedir o imóvel agora ou tenho que esperar algum prazo em virtude do reajuste desse aluguel.
    Desde já agradeço sua atenção
    Ivone

    1. Prezada Ivone,

      O reajuste anual do valor do aluguel não é um novo contrato. Portanto o que está em vigência é um contrato por tempo indeterminado decorrente de um contrato anterior de 30 meses. Neste caso, a lei diz que o contrato pode ser denunciado (encerrado) a qualquer tempo, devendo o locador apenas notificar o inquilino do seu término e o interesse em reaver o imóvel, concedendo o prazo de 30 dias para esta desocupação.

      Não é necessário nenhum motivo além deste interesse em receber o imóvel de volta (o que se chama de “denúncia vazia”).

      Assim, você poderá, sim, pedir o imóvel agora.

      Cordialmente,

      Marcelo Athayde

  8. Tenho um contrato residencial (apartamento ) com vigência de 30 meses, para locá-lo contratei um seguro fiança no valor de 3 x o valor do aluguel. o contrato vai terminar em 02 de setembro e a imobiliária enviou-me uma carta informando que precisarei refazer o seguro fiança, pois a vigência dele é de 12 meses. Isso é legal? um amigo me informou q os seguros fianças devem ter duração igual ao prazo contratado, haja vista q ele assegura a locação. isso procede?
    Fui à imobiliária locatária e a responsável pela empresa me informou que ou eu faço um novo seguro fiança , ou arranje 2 fiadores com renda e residência nesta cidade, ou ainda uma poupança de aproximadamente 6 mil reais. No momento não tenho condições de recontratar o seguro fiança e também não tenho fiadores, pois morava em outro estado e eles só aceitam fiadores desta capital. Tenho todas os aluguéis, IPTU e condomínio em dia o que você me aconselha?

    1. Prezada Sílvia

      Toda garantia da locação, quando firmada junto com o contrato, possui o mesmo prazo do contrato. No entanto, é possível, através de estipulação contratual EXPRESSA, limitar a vigência desta modalidade de garantia, desde que ambas as partes concordem. E esta concordância se dá na assinatura do contrato, com esta cláusula expressa. Na ausência desta estipulação, a caução terá, sim, o mesmo prazo de vigência do contrato, sendo ilegal o locador ou seu representante modificá-la no decorrer da vigência da locação, sem a concordância do locatário.

      No entanto, você deve entender que quando ocorre o término do prazo do contrato, no caso de prorrogação do mesmo, podem ser modificadas as cláusulas constantes do mesmo. O seguro-fiança é um contrato anexo, realizado junto à uma seguradora, e assim ele se encerra junto com o final do contrato firmado, sendo necessário, sim, que seja feito novo contrato com a seguradora. Funciona de uma forma semelhante a um seguro de automóvel, ou residencial.

      O que pode ser renovado é a caução (quando o locatário antecipa a título de garantia 3 – três – meses de aluguel). Neste caso, se não tiver ocorrido o inadimplemento dos aluguéis, e consequentemente não tendo sido necessária a utilização dos valores antecipados, eles podem ser utilizados novamente como garantia para a renovação da locação. Claro que eles deverão ser atualizados e corrigidos, e verificado se não há diferença entre o valores corrigido e o valor de 3 aluguéis que será objeto de nova negociação.

      Espero que tenha ficado clara minha explicação.

      Obrigado pela confiança e fique à vontade para entrar em contato.

      Cordialmente,

      Marcelo Athayde
      Advogado OAB/PR 71.023

    1. Você está certa Ana. Na verdade a palavra “aluguer” também pode ser utilizada, apesar de ser mais utilizada nas terras lusitanas. Mas seria aconselhável utilizar o plural “alugueres” quando utilizamos justamente “aluguer”. Como não foi o caso em minha publicação, onde usei o singular “aluguel”, acatei sua sugestão e já fiz a alteração.
      Agradeço sua contribuição, que com certeza nos permite melhorar a qualidade das publicações, e sinta-se à vontade para nos visitar sempre que desejar!

      Um abraço!

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

w

Conectando a %s